【不動産】【管理組合】管理組合と管理会社の関係について
マンション理事長のJURIOです。
このシリーズはたいして面白くもない、ちょっとお真面目な話なのですが、意外とこのマンションの理事ってなんぞや？って話はあまり知られていないので、実体験を。
■そもそも管理組合の理事って何すか？
と、まぁ、そうですよね、よくわからんすよね。
一般的なお話で非常にざっくりと説明しておきますね。
マンション買ったら、基本的にみんな「管理組合」に入ります。
*賃貸は別ですよ、関係ないです。オーナーさんが管理組合員です。
要は
このマンションはみんなのものなんで、
みんなで管理しましょうね
って話。
マンションって、1室を買うわけですよね。
でもマンションの玄関とか廊下とか階段とかいろいろありますよね。これって誰の？って話ですが、ここを「共用部分」と言って、基本「マンションを買った人全員のもの」です。このへんは「区分所有法」って法律にありますけど、まぁそれは置いといて。
つまり
「俺の家・部屋（これを専用部分と言います）を何しても構わんよね？」
っていうのは、当然OKです。あなたはその「専有部分」を買ったんですから。
でもマンション自体は隣にも人が住んでますし、上下階に人が住んでいます。
いわば、
1つのマンションは運命共同体っす。
なので、みんなでちゃんと管理しましょうね。って話です。
それで「管理組合」ってのを作ります。この管理組合はマンションを買った人で構成されます。そこでこれも組織なのでリーダーと補佐がいるわけです。それが理事長と理事って話です。
しかーし、
昨今、この辺を
管理会社に丸投げする管理組合が多い。
管理会社が適当であれば相当ぼったくられているケースあり。
と問題になっているわけですよ。
いいですか、そのマンションは誰ものものか、
あなたのものであり、みんなのものです。
管理会社のものではありません。
これ、「よくわからん」って片付ける人が多いです。
確かに面倒です。いちいち、共用部分の電気代チェックとか清掃してくれる人のお金とかそういうお金の管理から「管理組合としてこういう決まり（規約）を設けたい」とかを取りまとめるとか、仕事はちょこちょことあります。
でも、絶対的に「自分たちで意識的にやってください」
これをやらないと
自分たちで自分のマンションの資産価値を落としている可能性がある
という話です。
さて、具体的によくある話は理事長や理事は「輪番制」という方式を取られます。基本的には住民のほとんどは「不動産の素人」ですから、管理会社（だいたい作ったデベロッパーやゼネコンが指定した管理会社）の言われるがままになります。
これは仕方ありません。経験と実績が違うんですから。
ただ、言っておきますが
「管理会社は変えることができます」
繰り返します。
管理会社は変更可能。管理組合が雇っているんです。
とはいえ、誤解がないように言っておきますと、管理会社の90%以上はちゃんとしていますしちゃんとした仕事をします。でも中にはなかなかの悪徳な人たちもいるので、そこはきちんとチェックしてください。
本当にその仕事の価値があるのか？対応してくれているのか？
管理会社も管理組合が「素人集団」と見ると、はっきり言ってボッタクってきます。これはありとあらゆる方法で。
一番わかりやすいのが大規模修繕時の工事費用のバックマージンってやつですね。
ある種仕方ない部分もあるかと思いますが、だったら正直に言ってくれよ、というのが私の本音（誰も言わないんでしょうけどね）。
管理組合と管理会社はパートナーであり、
マンション価値をお互いに高める同志であるべき。
私が言いたいのはこれです。
バックマージンを取りたいなら正直に言えよ、と。
修繕積立金を値上げしたいのであれば正直に言えよ、と。
そして管理組合側（物件を買った人）もしっかりと勉強してください。
どうしたってマンション自体は古くなるわけです。
でも古くなっても価値が上がり続けるマンションも世の中にはあるわけです。
一番最悪なのは、誰も管理をきちんとやらず、廊下の電気が切れている、玄関の掃除がされていない、ごみ捨て場が汚いなどの物件はやはり資産価値が落ちて、もし売却したとしても、賃貸に出したとしても相場より低くなります。これは確実です。
そんなことしたくないですよね？
なので、きちんと管理組合と管理会社がタッグを組んで、自分たちの物件を良いものして欲しいと思っています。
と、まぁ、理事長からすると、その辺の説明を同じ住民の皆さんにたまに話してます（たまにかぃ！w）。でもほんと重要な話です。
誰かやっといて
と丸投げするのはいいんですが、理事長や理事がその権限を使って横領したり（これ、ほんと最悪）、管理会社が不当に請求していたり（これもよくある話）、よくわからない使途不明金があったりすると最悪です。
最悪の場合、大規模修繕ができない、つまり、外壁がボロボロ、見た目が汚い、みたいな話があります。
ぜひご注意を。
そして、全国1万人以上の管理組合理事長の皆様、気苦労や意見が揃わないなどムカつくことが多い仕事ですが、逆を言えば、マンションを守る大事な仕事ですし、非常に良い勉強になりますし、逆にうまくやることでマンションの資産価値があがる大事なポジションです。
一緒にがんばりましょー！
