【不動産】【購入】どうしても家を買いたいんだが、どう考えれば良いのだ？ その2
JURIOです。
さて前回の続き。
前回の記事
「どうしても家を買いたいんだが、どう考えれば良いのだ？ その1」
https://jurio1202.hatenablog.com/entry/2019/06/06/135749
家を買う前に「考え方」を書きました。
1. まず本当に家を買う必要があるのかどうかを考えてください。
2. 1の結果が「買うことが必要だ」という結論になれば、条件をあげてください。
3. 条件をきちんと決めた上で家族会議をして意識の統一を図ってください。
そして、
コントロールできること・できないことを書きました。
で、コントロールできないことをもう少し書きます。
ちょいと専門的に書きます。
■不動産マーケットはだいたい7年〜10年周期で変わると言われています。
えーっと。
わかんねー！
グラフとかやだー！
とか言わないでください。
言っておきます。東京は特に、ですが2017年、2018年がピークです。2019年は予測ですが、「ちょっと落ちるかも？」です。
これ、色々と理由はあるんですが、ここでは書きません。
知りたい人はGoogle先生に聞いてみてください。
マーケット的には
まだ買っちゃダメ
です。
でもねぇ、欲しいよねぇ。
そして不動産会社と銀行はありとあらゆる手を使って言ってきますよね。
「今は超低金利です（借りやすいっす）」
「家賃払うくらいなら安くなりたほうが得」
はい、全部無視してください。
金利はコントロールできないものですが、いきなり急激に上げることは今のところありません。やりたくてもできません。理由は簡単。
（住宅ローンの金利を一気に上げると）みんな破産しちゃうから
です。私も死にますw
止めてください。
ということは、ですよ。
やっぱり冷静に考えると「買うべきじゃない」んです、今は。
オリンピック終わった後でもいいじゃない。
色々と不動産暴落とか言われてるんですから。
でも、それでも家庭の事情だ、子供の事情だ、色々とあると思います。
それらを乗り越えてでも必要な理由があれば仕方ありません。
金利を検討して購入への一歩を進めましょう。
なんだよ、結局感情論かよ！
とは言わないでください。実際問題、家を買うサラリーマンの80%が「ノリと勢い」って言われている世界なんですよ、正直。最後は「エイヤっ！」ってことなのかもしれませんが、できる限り調べてくださいね、ほんと。
はい、次行きましょう。
ねぇ、どうしても買いたいんですもんね。
はい、では次の「考え方」のテーマ
2. 1の結果が「買うことが必要だ」という結論になれば、条件をあげてください。
これです。
条件は
・コントロールできない部分に対応するために作るもの
と思ってもらって結構です。
つまり、
・立地
・ローン借り入れ金額
・マンションor戸建？
・広さ
などなどです。
そして、これはできる限り細かく決めておいたほうが良いです、経験上。
*とか言いながら、現物を見ると思考がぶっ飛ぶ人多数w
いきなり、「どこまでなら攻めることができるか？」みたいな話をしだす。
怖いっすわー。
ここで私から提案しておきます。
特に最初の家を買う人向け（夫婦2人、子供なし、もしくは3歳以下の子供1人くらいまで）に言っておきます。
資産価値の高い「中古物件」を買うべし
です。我が家はそうしました（ちなみに今は3つ目の家になっていますが最初は東京の中古マンション、築28年ってのを買いました）。
特に「あんまり決まっていない」「なんとなく新築？」とか言っている人であればこそ、余計に中古にしておきなさい。新築は「家族構成、ライフスタイルがある程度固まってから」でも大丈夫です。
そして、中古物件に対する間違った認識が多いのですが、リノベーションしてしまえば思いっきり綺麗な内装になりますし、最近だとリノベーション費用も込みで住宅ローンが組めるところもあります。
なぜこれを提案するか？というと
ずばり
「買った値段からそこまで落ちないから」
です。
人生何があるかわかりません。
私も東京の良い所で中古マンションを買って3年目で東南アジアのタイにぶっ飛びました。あー！俺の家がー！って思ってましたよ、ほんと。タイに行っている間、他人に貸して収入を得てましたけど（ちゃんと銀行さんには仁義を通して、海外転勤、会社の事情ということであれば目を瞑ります、と録音テープに撮りましたからね、当時はM銀行から住宅ローンを借りていましたw）
そして、私は帰国後、この物件を売ることにしました。
家族が増えたからでもあり、単純に当時買っていた家に人が住んでいたので、持ち主の私が住めないという状況だからです。そして次の物件は賃貸に住みました。この辺も笑っちゃいますよね、なんか。自分で買った家に人を住ませて賃料を得て、自分は賃貸アパートに住むという（嫁、子供は実家暮らしw）。
ま、それはいいとして、実はあっさりと売れました。
しかも買った値段よりちょこっと高く。
でも賃料も入ってきていたし、自分も3年住んでいたので結局3年分の家賃は払っていない計算でさらに得をしたという話です。
その私の経験からも
資産価値の高い「中古物件」を買うべし
です。
ちなみに「資産価値の高い」物件っていうのは
■立地に関して
・駅徒歩5分以内（7分でギリギリ）
・ターミナル駅に20分以内にアクセスできる
・人気エリアである
・子育て環境に良いエリアである
■建物に関して
・築10年以内（築20年以内がギリギリ）
・眺望が良い
・ブランド物件である
→いわゆるTVCMしているような大手の物件
■ソフト面に関して
・入居者の人たちが似たような人たちである
*属性と言いますが、要は「類は友を呼ぶ」ってやつです
・管理やメンテナンスがしっかりしている
*これはゴミ捨て場とか自転車置き場、駐車場などを見ましょう
しかも雨の日と夜に見ることをお勧めします。
昼間は不動産会社に案内してもらってください。
一番フォントの字をでかくしましたが、やっぱり「立地」が全てです。
「1に立地、2に立地、3、4をなくしたとしても5も立地。」
これが不動産です。
やはり立地と利便性。
これを意識してください。
で、土地勘とか地縁とか血縁が無い場合。
これは「予算」から考えたほうが早いです。
つまりあなたの給与でいくらまで住宅ローンを借りられるか？
最大を知ってください（これは物件がなくても査定はやってくれます。）
仮に年収500万円だとすると、頭金云々の話はあるにせよ、
おそらく4,000万円くらいまで借りられると思います。
*だいたい年収の6倍〜8倍と言われています。
で、そのまま4,000万円を予算にしちゃダメですよ。
それ単なる借金ですから。
私が思うのは年収の5倍。頭金は15%-20%入れる、これが良いと思います。
もう1回言います。
住宅ローンの借り入れは、「年収の5倍」
頭金は物件価格の15%-20%
つまり、年収500万円の人だとすると
ローン借り入れ金額は2,500万円。
物件価格は2,500万円で探してください。
そして、できれば20%の頭金である500万円はキャッシュで用意してください。
これくらいなら多少の景気変動があっても十分耐えられます。
血迷って4,000万のフルマックスはやめてください。
将来、家族で悩み苦しんでハゲますw
3. 条件をきちんと決めた上で家族会議をして意識の統一を図ってください。
さて、これで家族会議の準備はできそうですね。
・家を買おう
・資産価値の高い中古を検討している
・私が借りられるのは2,500万円。
・頭金は300万円。
これで買える物件はこちら。
みたいな感じできちんと話し合ってください。
適当に「とりあえず探す」と言って不動産会社に行くと、
多分フルマックスのプランを用意されると思います。
彼らも商売ですから高いけど良いものを売りたいわけです。
でもみなさんは安くて良いものを買いたいわけです。
細かい建設、設計の知識はいりませんが
お金の知識はつけておいてください。
これは非常に重要です。
ということで、みなさんが素敵な家と出会えますように。
それでは！
